Tradicionalmente los proyectos de actualización catastral, incluyendo la detección de mejoras con fines de recaudación impositiva se han hecho a través de técnicas fotogramétricas basadas en modelos estereoscópicos (3D) de fotografías aéreas convencionales, B&W o color, siendo la escala la principal determinante de la precisión de los rasgos a capturar. Más recientemente, la incorporación de las imágenes satelitarias de alta resolución con capacidad estéreo, y digitales, abrió la puerta a nuevos productos y estándares de procesamiento y obtención de información.

En una reciente nota periodística publicada el 27 de agosto pasado en el Diario La Nación, el Subsecretario de Ingresos Públicos de la Provincia de Buenos Aires, Santiago Montoya, destacaba que la Dirección de Rentas detectó propiedades no declaradas por casi 187 millones de pesos a través de la utilización del programa Google Earth.

El objetivo de esta nota es presentar a nuestros clientes y usuarios una descripción y comparación de ambos métodos, incluyendo alcances, limitaciones, equipamientos, costos, y otras consideraciones.

Método Fotogramétrico 3D:

El método fotogramétrico implica una serie de tareas conducentes a relevar y dar coordenadas planialtimétricas (x,y,z) a vértices de manzanas, parcelas, mojones divisorios, mejoras, intersección de ejes de calles, etc., apoyadas en redes geodésicas de alta precisión.

Se trata de un método tradicional que puede operar tanto con fotografías aéreas como con imágenes de alta resolución, permitiendo la captura de datos en modo estéreo, incluyendo las características altimétricas del terreno con alta precisión (imposible de lograr con imágenes planas), de manera que toda la información es capturada en 3D (x,y,z) (ver figuras 1).

La visión estereoscópica posibilita no sólo la restitución digital 3D de detalles físicos que no son visibles utilizando imágenes planas, como por ejemplo el número de plantas o el tipo de construcción, sino que permite lograr las precisiones requeridas por las normas de catastro parcelario, las cuales sólo pueden ser alcanzadas únicamente a través de esta metodología. Consecuentemente este método mejora la interpretabilidad de los rasgos del terreno.

Entre los datos que pueden capturarse se mencionan: por un lado, la información parcelaria (límites de manzanas y parcelarios), y por otro las siluetas de las edificaciones con sus divisiones arquitectónicas interiores, discriminadas según el tipo de edificación (superficie cubierta, semicubierta, piscinas, en construcción, galpón, precario, etc.) y el número de plantas, información critica para la determinación de la superficie edificada.

Su implementación requiere de estaciones de restitución digital compuestas por una computadora tipo PC y una serie de dispositivos especiales, entre ellos el dispositivo de visión estereoscópica compuesto por una tarjeta gráfica de alta resolución, monitor y sistema de visualización estereoscópica polarizado. A nivel de software, se requiere una licencia Stereo Analyst (producto de escritorio de la familia ArcGIS). En su conjunto el costo de una estación de restitución 3D ronda los 45.000 pesos.

Fig. 1: Captura de mejoras mediante restitución 3D (haga clic sobre lás imágenes para ampliar)

Método de interpretación visual 2D:

El proceso de detección de mejoras en 2D de imágenes de alta resolución, tal como las que están disponibles en Google Earth (Fig. 2), es una simple interpretación monoscópica (sin estereoscopía) a partir de la cual el intérprete digitaliza los rasgos reconocibles, con todas las limitaciones a causa de la falta de visión en tres dimensiones.

A diferencia del método fotogramétrico este método no requiere herramientas de visualización y captura 3D, siendo suficiente contar con una estación de trabajo con herramientas GIS (por ej. ArcView). No obstante, el proceso necesita contar con una licencia Google Earth PRO para bajar (descargar) las imágenes, y luego utilizar la estación de edición para realizar la corrección geométrica y la posterior superposición y comparación de mejoras con una base de datos existente. El costo de una estación de restitución 2D ronda los $ 20.000.

Fig. 2: Imagen Quick Bird disponible en Google Earth

En general, este proceso tiene serias limitaciones que lo hacen poco efectivo para aplicaciones catastrales. A continuación mencionamos las más relevantes:

• La calidad de las imágenes con las que se trabaja. Google Earth no posibilita bajar la imagen con la resolución real. Permite bajar sólo imágenes en formato comprimido (JPG) con la consecuente pérdida de información y con una resolución variable y dependiente de la escala de visualización (siempre acotada a la escena que se está visualizando al momento de hacer esta tarea). Por ello, la calidad de estas imágenes dista mucho de ser la adecuada para trabajos tan sensibles en precisión.

• Las imágenes requieren de un proceso de ortorectificación geométrica, para lo cual sería necesario contar con los parámetros del sensor, los cuales no están disponibles en Google Earth. Asimismo, el proceso requiere contar con información topográfica (DEM) detallada que en general no está disponible en el país. Aún con un muy buen apoyo, la información cartográfica existente (SRTM90 o cartografía del IGM) es insuficiente para los objetivos de estos trabajos, ya que en algunos sectores puede esperarse desplazamientos superiores a los 50 m, y tal vez más en los sectores de relieve más pronunciado. La falta de precisión de las ortoimágenes afecta el cálculo de superficie de las mejoras detectadas.

• La falta de estereoscopía es la principal limitante. Aún con imágenes de buena calidad (distintas a las proporcionadas por Google Earth) la falta de visión estereoscópica dificulta el reconocimiento y la captura de la silueta de los edificios y de las diferencias arquitectónicas propias de cada edificación. Pero más relevante aún es la imposibilidad de reconocer la cantidad real de plantas de las viviendas, a las cuales sólo se les puede asignar un único nivel de planta.

Resumiendo:

En la tabla siguiente se sintetizan las principales variables analizadas para ambos métodos:

Características	Método Fotogramétrico 3D	Método Interpretación Visual 2D
Capacidad estereoscópica	Sí	No
Resolución máxima	< 0,15 m	> 0,65 m
Calidad de imagen	Alta – Formato nativo (sin compresión)	Baja – Formato comprimido
Captura de rasgos (manzanas, límites parcelarios, veredas, infraestructura, etc.)	2D y 3D	Sólo en 2D
Precisión planimétrica	< 0,25 m	2 a 50 m (1)
Precisión altimétrica	< 0,30 m	N/D
Relevamiento de mejoras	Para relevamiento primario y actualización Alto nivel de detalle	Sólo para actualización Sin divisiones arquitectónicas
Tipo de mejoras a ser detectadas • 1 planta • Más de 1 planta • Piletas • Galpones • Ampliaciones	Sí Sí Sí Sí Sí	Sí No Sí Sí Sólo muy grandes volúmenes aislados
Extracción automática de DEMs	Sí	No
Ortoimágenes	Sí	No (2)
Costo Estación de Trabajo	$ 45.000	$ 20.000

De acuerdo con lo expuesto, surge claramente que el método tradicional basado en técnicas fotogramétricas de fotografías aéreas o imágenes de alta resolución, sigue siendo técnicamente el más adecuado para aplicaciones catastrales urbanas, incluyendo la detección de mejoras. Contrariamente, el método basado en interpretación visual monoscópica tiene importantes limitaciones, siendo la falta de estereoscopía el principal factor para el reconocimiento adecuado de las mejoras.

En líneas generales, el método 2D sólo es aplicable para la detección de baldíos edificados donde las edificaciones presentan dimensiones y volúmenes que posibilitan su reconocimiento y posterior captura. Es importante resaltar que solamente se podrá reconocer la silueta de las edificaciones sin poder determinar la cantidad de plantas que tiene la mejora; y menos aún discriminar si se trata de una superficie cubierta o semicubierta. Tampoco permite detectar las ampliaciones y remodelaciones de las construcciones existentes (a menos que se trate de grandes volúmenes y que se encuentren aisladas de construcciones existentes que puedan enmascararlas).

En el mencionado artículo publicado en el Diario La Nación el Subsecretario de Ingresos Públicos de la Provincia de Buenos Aires agregaba: "Y cuidado: esta deuda es la que hemos calculado sobre la base del operativo satelital, que subestima la verdadera magnitud de la deuda. Porque desde arriba las construcciones se ven planas. Pero si el contribuyente tiene dos pisos, es el doble de la superficie. Por eso, yo estimo que la deuda debe rondar los 300 millones".

De este mismo artículo se deduce entonces que debido al método utilizado se están dejando de recaudar más de $113 Millones para el área relevada, o lo que es lo mismo para el total de la deuda calculada que superaría los $1.000 Millones se estarían dejando de recaudar $400 millones por no utilizar un método 3D.

Aeroterra S.A. implemento el primer sistema de Regularización Registral Urbano con fines impositivos en 1978. Con similares técnicas ha concretado con éxito Sistemas de Actualización Catastral en más de 100 ciudades. Más recientemente lo ha implementado en varias Provincias tales como San Luis, Jujuy y Entre Ríos, logrando grandes efectos en contribuir al aumento de la base de contribuyentes.

Basados en dicha experiencia creemos que la recaudación anual en la Provincia de Buenos Aires seria muy superior a al indicada precedentemente al aplicar el método 3D.

A los efectos de ilustrar los alcances y diferencias entre ambos métodos presentamos un análisis comparativo aplicado al Partido de Vicente López, en donde Aeroterra S.A. realizó recientemente un relevamiento aerofotogramétrico a partir de un vuelo blanco y negro del año 2004, cuyos resultados fueron confrontados con un relevamiento similar realizado a partir de un vuelo del año 1997. Los resultados de este análisis se presentan en la siguiente tabla, en la cual se ha incorporado también una estimación de los resultados que podrían obtenerse a través del método de interpretación visual de imágenes:

Relevamiento	Método Fotogramétrico 3D	Método Interpretación Visual 2D
Incremento de ampliaciones	757.647 m2	0 m2
Baldíos edificados Superficie cubierta 1 planta Superficie cubierta galpón Superficie pileta Superficie cubierta 2 plantas Superficie cubierta > 2 plantas   Total superficie edificada	17.774 m2 19.229 m2 817 m2 27.578 m2 54.218 m2   119.616 m2	17.774 m2 19.229 m2 817 m2 N/D(3 ) N/D(3)   37.820 m2
Incremento aproximado de facturación ($ 6 por m2)	$ 5.263.578	$ 226.920
Costo del Proyecto	$ 550.000 (4 )	$ 15.000 (5)

El relevamiento fotogramétrico -el cual incluyó tareas de apoyo terrestre, aerotriangulación, restitución digital, censo y comprobación de campo e integración en GeoDatabase- arrojó un incremento de 887.263 m2 de superficie edificada, a la vez que se registraron 588 baldíos menos con relación al vuelo 1997, los cuales representan un poco más del 13% del total de las nuevas superficies incorporadas. Las mejoras detectadas significan un incremento de la facturación anual que supera los cinco millones de pesos, en tanto la inversión total por parte del municipio estuvo en el orden de los $ 550.000.

A diferencia del método fotogramétrico, el proceso de interpretación visual a partir de imágenes disponibles en Google Earth no hubiese permitido el relevamiento de las ampliaciones. Sólo podrían reconocerse los baldíos edificados y sin la posibilidad de detectar aquellas mejoras que tuvieran más de una planta. De manera tal, que para el cómputo de la superficie edificada todas las mejoras reconocidas serían consideradas de una planta. Por su parte, los galpones y piletas totalizan sólo 37.820 m2, que representan el 31,6% de total de la superficie edificada en los baldíos por el método fotogramétrico y sólo un 4,3% sobre el total de la superficie detectada (ampliaciones y baldíos edificados)(6).

Dado los magros resultados que pueden alcanzarse con el método basado en Google Earth, ni siquiera los bajos costos de implementación pueden justificar su elección para este tipo de aplicaciones.

Asimismo, debemos destacar que el ejemplo presentado corresponde a un partido con sólo 38 km2 y consolidado en su mayor parte, por lo que las posibilidades de crecimiento y de cambios están acotadas. Es claro, entonces, que sería enorme la cantidad de metros cuadrados que se perderían de incorporar por aplicación de esta metodología en otros partidos del Conurbano Bonaerense y en otras ciudades del interior con mayores superficies y con posibilidades de tener mejoras y nuevas construcciones.

Consecuentemente, y sobre la base lo expuesto, deseamos destacar ante nuestros clientes y usuarios que el costo/beneficio del método tradicional basado en fotografías o imágenes satelitarias con capacidad estereoscópica sigue siendo hoy la tecnología más eficiente para aplicaciones catastrales, tal como lo han entendido los municipios y las Direcciones Provinciales de Catastro que a través de los años lo han adoptado.

La adopción de una metodología distinta, basada en Google Earth podría solamente justificarse como un paso inicial para financiar las tareas “3D” que tanto técnica como económicamente son las necesarias para una regularización registral justa y equitativa.

Creemos que los gobiernos provinciales y municipales deberían, a la hora de recaudar impuestos, utilizar las herramientas más idóneas a los efectos de implementar políticas impositivas que sean justas y equitativas parta la totalidad de los contribuyentes.los contribuyentes.

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